Alquileres fuera de control

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Los riesgos de un mercado desregulado. El efecto Airbnb: Inquilinos en jaque por los alquileres "turísticos" En CABA ya hay 70.000 viviendas en alquiler temporario. Además del turismo, también se usan para esquivar la ley de alquileres. La falta de controles estatales. Por Patricia Chaina. El alquiler turístico o "temporario" tomó la plaza porteña, y se expande por el país a un ritmo vertiginoso. Entre septiembre y diciembre de 2022, entre los alquileres ofrecidos en CABA a través de la plataforma Airbnb, el rubro "viviendas completas" --no habitaciones-- , aumentó un 20 por ciento. En solo tres meses. Ya en diciembre, de 20.000 avisos publicados, 18.000 son para viviendas completas. Esto eleva el número de alquileres temporarios a 70.000, sumando la ofertas de todas las plataformas.

Y achica el margen de viviendas disponibles para alquileres permanentes que en CABA se estima en 530.000 hogares.
Este crecimiento de la oferta turística o temporaria no solo desplaza la oferta de viviendas hacia la nueva modalidad, a expensas de la Ley de alquiler temporario sancionada por la Legislatura porteña en 2019 --muy permisiva con plataformas como Airbnb--, sino que consolida una forma de contratación que es necesario regular desde el Estado. Lo demuestra el avance del sector que horada el precario equilibro conseguido a través de la Ley nacional de aquileres, de 2020. Y lo confirman las asociaciones de inquilinos, de nivel nacional. Denuncian además que la maniobra "deja boyando a cientos de inquilinos permanentes” en las temporadas altas del ciclo turístico.
Hay lugares como Tandil o Sierra de la Ventana donde los inquilinios pasan semanas "en carpas en patios de casas de amigos". En Villa La Angostura “se pasan días durmiendo en un coche hasta poder retomar un alquiler”, describen. La modalidad liderada por las plataformas enmascara una llana flexibilización del mercado inmobiliario: restringe la oferta de vivienda permanente y fuerza al inquilino a aceptar contrataciones fuera de la Ley nacional 27.551. El objetivo es “generar mayor renta dolarizada”, define Gervasio Muñoz, presidente de Inquilinos Agrupados. Por eso el alquiler turístico crece en CABA, Patagonia, en el centro del país, en ciudades que son destino y tránsito de viajeros. Y las inmobiliarias lo sostienen porque muchas son dueñas de departamentos y “cuanto más corto el contrato más comisiones cobran” afirma.
Para graficar lo complejo del panorama, Muñoz señala que el precio promedio por noche para un alquiler temporario en CABA en septiembre fue de 11.000 pesos, en diciembre fue de 16.500. Un alquiler por mes pasó de 389.000 a 723.000 pesos. "En tres meses la rentabilidad aumentó un 80 por ciento", detalla. Y el efecto de esta renta desmedida es "un desplazamiento de la vivienda permanente al turismo, generando alza de precios”.
Alquileres porteños, temporarios
En CABA, las plataforma son hoy, además de una opción para turistas, una vía de acceso a vivienda para residentes. "Hay gente que no tiene los requisitos que exige el mercado para alquilar una vivienda permanente”, señala Muñoz. Habla de garantías, justificación de haberes. “Como el mercado establece condiciones restrictivas para ellos, se van a un alquiler a corto plazo, donde no son tantas las condiciones”. En septiembre de 2022 “había 15.603 viviendas publicadas sólo en Airbnb”, puntualiza.
“En CABA es obligatorio por la Ley 6255 --de alquiler temporario-- registrar las viviendas en la Secretaría de Turismo. Pero solo se registraron 250. En diciembre, la oferta superó las 20.000 viviendas y solo había 137 registradas. "Quiere decir que no hay control del alquiler turístico o a corto plazo”, argumenta el presidente de Inquilinos Agrupados. Y advierte que el formato se expande en la ciudad. Alarma el mapeo georreferenciado: solo en el barrio porteño de Palermo hay 7.000 viviendas por Airbnb.
“Esto crece como forma de maximizar renta”, define Muñoz. “Y parece que el alquiler turístico se convirtió en alquiler a corto plazo para gente que vive en CABA”, evalúa. La maniobra sigue la lógica del mercado inmobiliario y flexibiliza el rubro vivienda. Si un contrato tiene que durar tres años --bajo la Ley nacional--, aquí se puede alquilar una semana o tres meses, esto flexibiliza el plazo. El precio, que por Ley se actualiza al año por un índice oficial; en el contrato corto el propietario lo fija cada dos o tres meses. Y como se cobra en dólares, se dolariza la renta.
Como sucede con Uber, que flexibiliza las condiciones laborales de los taxistas --señala Muñoz, también presidente de la Federación de Inquilinos--, pero "con consecuencias un poco más trágicas porque se trata de viviendas”, subraya. Y el fenómeno crece “sin regulación del Estado para limitar una contratación que se extiende a todo el país”.
Pasando la General Paz
En Bariloche el fenómeno es dramático: “Alquilan viviendas de marzo a noviembre, y en temporada alta no hay dónde vivir”, detalla. De Mendoza a Tierra del Fuego el cuadro se repite. En Córdoba se da en las zonas turísticas: en Valle de Punillas o Villa Carlos Paz. También en ciudades como Neuquén, esto deja a la población permanente atrapada por la lógica del "temporario”. Como ocurre en Bahía Blanca, Rosario o Mar del Plata.
En las zonas turísticas de Córdoba se están utilizando “contratos de comodato”, señala Maximiliano Vittar, presidente del Movimiento nacional de Inquilinos. En Carlos Paz "muchos inquilinos terminan boyando de diciembre a marzo, porque esas viviendas pasan al alquiler transitorio". También pasa en Bariloche, Ushuaia, en Colón, donde se restringe la oferta en tiempo vacacional “con un condimento complejo” --advierte Vittar-- porque en temporada alta hay más trabajo temporario para lo locales. “Pero son los dueños de las viviendas quienes dan trabajo, eso inhibe la denuncia porque si reclamás, te quedas sin vivienda y sin laburo”, razona Vittar. Es una realidad compleja: “Son localidades chicas, todos se conocen. Es difícil generar una iniciativa de control”, explica.
En Neuquén capital, una ciudad de tránsito para viajeros y receptora de población permanente desde otros lugares del país, el fenómeno del temporario se potencia. “Crece el mercado inmobiliario en edificios de lujo que están vacíos --son capitalización dolarizada--, y el alquiler temporario toma fuerza por la actividad petrolera y turística”, repasa Federico Prior, de Inquilinos Agrupados. Es un lugar de paso hacia la cordillera y eso se refleja en el alquiler temporario: “Hay retiro de ofertas, no hay reglamentación y se elude la ley. Se hacen contratos cortos, el famoso de tres meses que se extiende a otros tres, pero aumenta el precio”, describe.
“Denunciamos la falta de órganos de control como la ley prevé, está Defensoría del Pueblo, están los centros de Acceso a la Justicia, o Defensa al Consumidor, pero en Villa Pehuenia o Moquehue, localidades con 3000 habitantes no hay lugar para el reclamo. Queda a voluntad del propietario, y el inquilino atado a eso”, describe el referente de Inquilinos Agrupados Neuquén. En esta provincia, además “es frecuente el temporario porque el propietario prioriza el cobro en dólares --argumenta Prior--, y quienes apuestan por la localidad para vivir ya no encuentran vivienda”. En temporada baja, a partir de marzo, se alquilan a los locales, pero por pocos meses. “Hay enfermeros, médicos, policías o docentes, incluso trabajadores del turismo que en temporada alta no tienen dónde vivir. Incluso hay localidades que ya no tiene personal de salud, médicos ni enfermeros, tampoco farmacias”, suma.
La Ley porteña de alquileres
En CABA esto se intensifica a partir de la Ley 6255, de 2019 que permite “a cualquiera poner una vivienda en alquiler turístico, cualquier día del año y en cualquier zona de la ciudad”, detalla Muñoz. “Esto creció en 2017 por la caída del salario, en un mercado que sabe que puede aumentar su renta con el alquiler temporario. Y el gobierno ha dejado en manos del mercado la decisión de quién puede acceder a una vivienda y quién no”, lamenta. Habla de la ciudad y lo extiende al nivel nacional de decisiones políticas.
Esta asociación pidió reuniones a las áreas nacionales de Turismo y Hábitat. “En Turismo acercamos propuestas como crear un Registro Nacional de viviendas turísticas, que establezca condiciones: tipo de vivienda, zonas, cantidad de tiempo. Y que lo habilite el Ministerio de Turismo de Nación”. Hasta el momento, no hubo decisiones al respecto. Para CABA, proponen modificar la 6255 y establecer cupos de vivienda turística: también por zona y cantidad de noches por año. “Así no quitás viviendas de barrios donde la gente necesita vivir”, aporta Muñoz. "Pero no somos escuchados, nadie se quiere pelear con el mercado inmobiliario --se anima--, y se desligan del problema que dicen, depende de las provincias”.

En la ciudad hay 1.200.000 inquilinos y cada vez hay menos propietarios. Existen según el último censo, 530.000 hogares alquilados. Pero la oferta se desplaza al temporario porque Airbnb --que no tiene regulación en Argentina-- “en CABA tiene una normativa que le autoriza todo”, denuncian. Y no se trata de problemas con la Ley nacional 27.551 como argumenta el sector inmobiliario.
Legislación internacional
A la Ley nacional “la peleamos mucho tiempo y salió, pero quiere derribarla”, explica Muñoz. Hay que tener en cuenta que desde 1985 no se legislaba el sector y esto enfrenta al inquilino, a un mercado voraz. En defensa de esta Ley, Muñoz compara las regulaciones en otros países que son incluso más restrictivas que la argentina “y donde la modalidad temporaria igual crece”, añade.
Aquí por ley rigen contratos de tres años. En España son cinco años, en Francia nueve, en Portugal es para toda la vida. “Y la modalidad igual crece de forma terrible. Sin embargo, en Nueva York están le poniendo limitaciones fuertes, por lo tanto, no tiene que ver con la ley --sostiene--, y así como Uber no tiene que ver con los derechos laborales de los taxistas”, agrega sobre un falaz planteo comparativo que habla de “flexibilizar las condiciones laborales para que haya más empleo”.
El mercado plantea esto “porque busca aumentar rentabilidad sin importarle las condiciones socioeconómicas y habitacionales de la Argentina”, asegura Muñoz. La pregunta que tensa la trama para quienes alquilan es entonces: “¿Qué está dispuesto a hacer el Gobierno nacional para garantizar que todos accedamos una vivienda digna y justa?”, razona el presidente de la Federación.
¿Quién regula este mercado?
Las inmobiliarias dicen que la actividad se tiene que regular de acuerdo al mercado. “Y proponen que sigamos pagando alquileres altos, para que ellos hagan más viviendas y nosotros paguemos más alto el alquiler --explica Vittar--. El valor de un alquiler lo tiene que fijar el Estado. Hoy no hay valores de referencia. Así no va a bajar el precio”, afirma. “En Córdoba hay un desarrollo inmobiliario importante, aumentó de 450.000 viviendas a 600.000 en 10 años --agrega--. Pero la población de inquilinos también aumentó. Con lo cual no hay solución a la crisis habitacional: se construye más, pero se utiliza para otros fines”. La capitalización dolarizada se destaca entre estas opciones.
Construir en pesos y dolarizar la inversión con la vivienda terminada es el circuito más común en la maniobra especulativa. El referente del Movimiento de Inquilinos coincide con Muñoz al considerar que “para solucionar el problema es necesario un registro público de inquilinos y otro de viviendas de alquiler, acompañado de un incentivo fiscal con parámetros de referencia en materia de precios. Diferenciando los pequeños propietarios de los grandes desarrollistas, y con un órgano de control, fuerte”, insiste.
“La promo” del Gobierno porteño
En CABA la Ley 6.255 de 2019, registra a quienes ofrecen alquiler temporario a turistas. Parece una medida de control. Pero el registro no implica condiciones, sino generar información para que el Gobierno porteño difunda las opciones al turista. “Se fomenta esto, se lo promociona, y hoy de 20.000 avisos, hay menos de 150 lugares registrados” advierte Muñoz. Por eso destaca la necesidad de crear un Registro obligatorio, con límites precisos sobre "tiempo y zonas". Esto modelaría un perfil del turismo receptivo en mayor armonía con el habitante permanente.
Una turista “argentina”
El alquiler temporario turístico, no solo desplaza al inquilino de viviendas permanentes. También genera alta incertidumbre para quienes hacen turismo en el país. Mariel, una contadora mendocina que busca alquilar cuatro días un departamento para tres personas en CABA, en abril, está sorprendida: ¿Qué dólar toman? ¿Cuál es la forma de pago? ¿Cuánto cuesta por noche? Cada respuesta varía de un barrio a otro, de una plataforma a otra. Y Mariel cuenta que “mirando, de chusma nomás, cuánto cuesta un alojamiento en Chile por ejemplo, o en Brasil, en dólares (el oficial más impuestos) y ¡es igual que en Buenos Aires!”. Se alarma y agrega que “las inmobiliarias te cobran al dólar blue. Cuando lo lógico sería que resulte más caro ir a otro país que viajar por Argentina (por el tipo de cambio nuestro), para incentivar el turismo interno por el movimiento que genera en trabajo y servicios. Pero desafortunadamente no es así”.
El mito de la falta de viviendas
Hay un mito construido por el mercado y el neoliberalismo que dice que faltan viviendas en Argentina, afirma Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados. “Aunque parezca mentira: ¡sobran!” sostiene. “Según la población y el último censo, hay 46 millones de argentinos y 18 millones de viviendas. Y el hogar promedio es de tres personas. Esto quiere decir que hay 15 millones de hogares. ¡Sobran 3 millones de viviendas!”, enfatiza.
Sin embargo “la falta” es lo que prima en el mercado del alquiler permanente, mientras la vivienda deshabitada aumenta de forma exponencial. "Entre 2010 y 2022 se construyeron 4 millones de viviendas, y la población creció en 6 millones de personas, con lo cual alcanzarían –razona--. Pero construyen para dejarlas vacías: el agro tiene excedente en pesos, mucho, y una forma de dolarizar es construir en pesos para dolarizar en ladrillos. Es una herencia de la dictadura, eso y el alquiler desregulado, por una decisión de Martínez de Hoz, para impedir que un trabajador acceda a una vivienda”. En 1980 había un millón de viviendas vacías. En 1991: un millón y medio. En 2010 dos millones y medio, y en 2022 más de tres millones” sintetiza.